Immobilien-GmbH vs. Privatvermögen

00:00:00: Immobilien, besser über die Immo-GmbH oder lieber privat halten.

00:00:10: Sicherlich werden Sie es im Bekanntenkreis schon mal diskutiert haben oder über Social Media aufgenommen haben.

00:00:16: Die Gretchenfrage soll ich so wie man es klassisch eher in der Vergangenheit gemacht habe meine vermietete Immobilie im Privatvermögen halten oder zum Gegenstand einer Immobilin GmbH machen?

00:00:29: Machen wir kurz einen Faktencheck!

00:00:31: Wenn ich privat die Immobilier halte habe ich zunächst laufende Einkünfte, die ich meiner persönlichen Einkommenssteuer unterwerfen muss.

00:00:40: Wenn ich sonst schon hohe Einkünfe habe, bin ich da in einer Besteuerungslast von etwas mehr als forty-f vierzig Prozent!

00:00:47: Wenn ich hingegen die Immobilie über eine Immobilien GmbH halte und zusätzlich die Gewerbesteuer vermeiden kann, bei einer Steuerbelastung von ungefähr fünfzehn, acht Prozent.

00:01:03: Klingt zu schön um wahrzuseilen?

00:01:05: Nun!

00:01:05: Die Immobilien GmbH hat durchaus Haken.

00:01:09: zum einen ist der Gewinn dann erst einmal nur auf Ebene der Gmbh.

00:01:15: Möchte ich das Geld später für mich haben, werde ich eine Ausschüttung vornehmen die dann noch zusätzlich mit der sogenannten Abgeltungssteuer belastet ist.

00:01:25: Also, twenty-fünf Prozent plus Solidaritätszuschlag.

00:01:29: Zum Zweiten wenn ich die Immobilie selbst Privathalte kann ich sie nach zehn Jahren steuerfrei veräußern.

00:01:38: Bei der GmbH wird der Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf einer Immobilie immer mit der Steuer, insbesondere mit der fünfzehn-kommar achtprozentigen Körperschaftsteuer belastet sein.

00:01:51: Daher kann die Frage bin ich besser unterwegs mit einer privat gehaltenen Immobilien oder eine Immobilie in einer Emo-GmbH nur mit, es kommt darauf an beantwortet werden.

00:02:04: Was ist meine Anlagestrategie?

00:02:07: Möchte ich eher langfristig halten und vielleicht nach fünfzehn, zwanzig Jahren verkaufen kann es durchaus ein sehr positives Argument sein die Immobilien nach wie vor Privateigentum zu halten.

00:02:22: Hingegen, wenn ich durchaus auch Trader und etwas kurzfristiger an- und verkaufe kann die Immobilien GmbH Vorteilhaft sein.

00:02:33: Zudem muss ich einen perspektivischen Belastungsvergleich durchführen und überlege, wie werden sich überhaupt mit der jeweiligen Immobilie in den nächsten zwanzig bis dreißig Jahren die Überschüsse entwickeln?

00:02:49: Es kann eine Phase eins geben, in der ich zum Beispiel für die Immobilie Sonderabschreibung in Anspruch nehmen oder eine besonders hohe Zinslast habe, wo ich sogar negative Einkünfte also Verluste mit der Immobilien generiere.

00:03:04: Das ist eher ein Argument diese Immobilier jedenfalls zunächst im Privateigentum zu halten, um diese Verluste mit meinen eigenen Einkünften verrechenbar zu machen.

00:03:17: Umgekehrt wenn ich von Anfang an ertragstarke Immobilien habe kann das ein Argument für die Immobilie GmbH sein.

00:03:25: Ehrlicherweise muss sich bei der Planung aufberücksichtigen dass mit der Gründung einer Gmbh-Gründungskosten einhergehen und auch die laufende Steuerberatungen Tendenziell deutlich teurer ist als bloß die Steuerberatung, wenn ich private Einkünfte mit einer privat gehaltenen Immobilie erzielen.

00:03:46: Was kann sonst noch?

00:03:48: eine Falle sein.

00:03:49: Wir haben eben schon kurz über die Gewerbesteuer geredet, wenn ich gerade Wohnimmobilien über eine Immogen BH nackt also insbesondere ohne weitere Betriebsvorrichtungen vermiete und in der GmbH auch sonst keine anderen Einkünfte habe Außer aus der Vermietung der Immobilie kann ich diese Erträge gewerbesteuerfrei vereinnahmen.

00:04:14: Was ist da häufig der Stolperstein?

00:04:16: Insbesondere Photovoltaikanlagen, bei denen ich Einspeisevergütungen beziehen können solche sonstigen Einkünfte sein die bei mir in der IMO GmbH, die Gewerbesteuerfreiheit kaputt machen.

00:04:30: Und dann habe ich in der Gmbh nicht nur eine Steuerlast von fünfzehn Komma acht Prozent sondern von einund dreißig bis zweiunddreißig Prozent.

00:04:38: Der Gesetzgeber kennt hier gewisse Grenzen für sie als Faustformel wenn Sie mit den Einspeise erträgen unterhalb einer Grenze von zwanzig Prozent bezogen auf die Miet- erträge bleiben ist dies unschädlich, ansonsten würden sie in die Gewerbesteuerschädlichkeit hineinkommen.

00:05:00: Übrigens jenseits der Steuerfrage denken Sie auch immer dran wenn Sie eine neue Emo-GmbH gründen isst die bei den Banken in der Regel relativ schlecht graded.

00:05:12: das heißt normalerweise werden sie Probleme haben hier einen günstigen Zinssatz zu bekommen.

00:05:18: Das sollten Sie im Einzelgespräch mit Bank verhandeln.

00:05:23: Aber da sollten Sie eben auch wirtschaftlich diese Position mit in Betracht sind.

00:05:29: Kurzum, was ist besser?

00:05:31: Soll ich die Immobilie bewahrt halten oder brauche ich die Emo GmbH?

00:05:36: Dann fragen sich, was is meine Anlagestrategie?

00:05:39: Rechnen sie für die Zukunft steuerlich?

00:05:42: Nehmen Sie auch die Nebentransaktionskosten mit im Blick und entscheiden Sie dann ganz persönlich so wie es für Sie passt.